domingo, 2 de enero de 2011

VALUA TU CASA SIN AYUDA DE VALUADOR

SABES COMO VALUAR TÚ CASA?
Al igual que como vimos en el tema pasado de cómo valuar un terreno. Ahora vamos hablar sobre el tema de las casas y para aquellos que estén pensando poner a la venta un inmueble les aconsejo que tomen nota de lo que a continuación se mencionara:
Para empezar  ¿cuánto vale tu casa? ¿ Cuál es el valor que le das tu asi como decimos en México a ojo de buen cubero?. Bueno quizá estés pensando que tu casa no puede valer menos que la del vecino de al lado quien también está ofreciendo su casa y le ha dado un determinado precio, o quizá le hayas estimado un valor a la misma por los recuerdos que en ella has dejado o por las cosas de las que la casa ha sido testigo y que si pudiera hablar nos contraria. Bueno esto quizá te suene a broma el valor de una casa es la pieza fundamental para saber que tan rápido o lento se venderá y no quiero decir con esto que una casa con un valor de un millón de pesos por decirlo asi tenga que ser ofrecida en quinientos mil para poder venderla pronto. No no  se confunda  que aquí de lo que estamos hablando es de cómo saber en base a que se le da un valor justo a la casa, pero mejor aun como valuar una casa y ponerla en la lista de los compradores.
¿Cuántas veces has pasado por una colonia, calle o avenida en donde has visto un letrero en un casa muy bonita que dice: SE VENDE O EN VENTA? Bueno resulta que para tu sorpresa un año después pasas por la misma casa y ves que el ofrecimiento de venta sigue vigente. ¿Qué pensarías al respecto? Seguramente si la casa es tan bonita como dijimos, pues lo más probable es que uno se imagine que no le han llegado al precio y por eso no ha salido del mercado, pero lo más curioso es que gente que al igual que tu se percate de que esa casa no ha sido vendida en mucho tiempo, pocas veces se animara a preguntar por el precio de la misma  porque psicológicamente ya supondrán que no otros lo han hecho y que si no se ha vendido es porque no le han llegado al precio. Y  uno piensa bueno seguramente que tampoco le llegare al mismo. A menos que se trate de uno de esos millonarios que nunca preguntan por precios sino simplemente siguen sus impulsos, pero esa es una excepción. Continuando  a veces esto de lo que estamos hablando, es decir el dejar mucho tiempo una oferta de venta llega a ser contraproducente quizá el dueño lo que está esperando es mejorar la oferta de compra pero sucede que algo dura mucho tiempo vendiéndose luego “ se quema” como coloquialmente se dice. ¿Qué significa esto? Que adquiere fama de invendible y esto influirá en los compradores que como anteriormente dijimos se llevaran una mala impresión de la casa antes de tiempo.
Pasando a otros detalles y entrando en materia ahora si entonces ¿COMO VALUAR SU CASA?
1.- quítele al valor sentimental a la finca. Su casa no vale más por haber sido el lugar donde nacieron sus hijos, donde contrajo matrimonio, donde se firmo el plan de Ayala etc.  No le añada el valor sentimental a una casa o terminara por sobrevalorarla.
2.- conozca el valor físico de su propiedad.  Esto es el valor del terreno  y los tabiques de la casa y aquí tome nota de lo siguiente a considerar.  En el valor físico debemos saber que el valor de la tierra SIEMPRE SUBE mientras que el valor de los tabiques se devalúa con el paso de los años.
Para saber el valor de su terreno debe tomar en cuenta lo siguiente:
Investigue cual es el valor promedio de un terreno baldío con las mismas medidas que el que contiene su casa; sin embargo tome en cuenta lo siguiente. UN TERRENO VALDIO VALE MÁS por la posibilidad de poder realizar un proyecto nuevo en una zona consolidada. A diferencia de un terreno que ya tiene una casa encima y quien lo compre se tendrá que ajustar al diseño de la misma.
LOS TABIQUES.  Como saber cuánto vale el metro cuadrado de construcción?.
Primeramente hay que saber distinguir de qué tipo de vivienda estamos hablando: interés social, interés medio, residencial y residencial plus. Para esto es conveniente asesorarse con la cámara nacional de la industria de la construcción para saber precios de m2.
Supongamos pues que ha hecho todo esto y que el resultado de sus investigaciones nos dio un total de $ 5000 pesos m2, todo lo que tenemos que hacer es multiplicarlo por los m2 de construcción, sin embargo “OJO” los tabiques se deprecian cada año y deberemos de aplicarle entre un 2 y 3% de depreciación anual y así llegara al resultado exacto.
Si usted ve que están vendiendo un terreno baldío junto a su casa usted deberá aplicarle el mismo valor al terreno de su casa menos el 10%.
Ya multiplicada y depreciada la construcción y sumado el valor del terreno simplemente ha llegado al valor físico de su casa, este valor tan solo es una base pero dista de ser el real, porque todavía viene lo que se llama premios o castigos al valor final. ¿Qué es un premio? Bueno usted podrá aumentarle un 10 al 15% del valor a su casa si esta está enfrente de un lago, parque o centro avenida principal, pero tendrá que quitarle ese mismo porcentaje si está enfrente de una funeraria, parada de autobuses cosa alguna que afecte la visión y tranquilidad de vivienda. A esto último se le conoce como castigo agregado.
Por último viene lo que se llama concepto por capitalización de rentas que no es otra cosa que saber cuánto valdría su casa a la renta. Para esto haga una muestra de casas similares a la suya y cheque en cuanto se están rentando, saque su promedio por metro cuadrado, multiplique por los metros cuadrados que usted tiene y entonces ¡ya tiene la renta estimada de su casa! Esta renta multiplíquela por 12 que son los meses del año obteniendo así la renta anual, esta renta anual multiplíquela por 10 que son los ingresos que le daría su casa a la renta en 10años. Y ¡PRESTO!! Ha obtenido usted un avaluó razonablemente exacto por capitalización de rentas. Lo cual es un elemento importantísimo para valuar su casa.
Ahora en resumen:
Precio de estudio de mercado es decir en cuanto se vende comúnmente una casa con las características de la suya mas  el avaluó físico mas el avaluó por capitalización de rentas todo esto dividido entre 3= avaluó de su casa.
Espere haya sido útil este apartado
Más información: rtrigueros@tucasaenvalles.com

COMO VALUAR UN TERRENO

COMO VALUAR UN TERRENO?
Cuánto vale  mi terreno?
Esta pregunta surge mucho entre los que son propietarios de un predio que pudiera ser urbano o rural. Es importante saber que dentro del ramo inmobiliario debemos considerar varios factores que le proporcionan un valor a un terreno.
Para empezar  consideraremos  cuatro principios que de considerarlos te darán una visión más amplia de lo que puede costar tu terreno a la venta.
El primer paso es: LA TITULACION. De nada sirve un terreno que tenga ubicación y dimensiones y buen pecio si no cuenta con escrituración o no está en posibilidades de ser escriturado; así mismo si se encuentra con problemas de gravámenes o intestado. Esto le dará menor precio del que pudiera tener en caso de que no tuviera estos problemas.
2- EL USO DE SUELO- en tiéndase en este concepto como  aquello que de acuerdo con el plan municipal de desarrollo. Es lo que se puede o no hacer con dicho terreno.
Esto es verdaderamente importante y me atrevería a decir que es la pieza clave de toda valuación y atracción del terreno porque   entre más cosas se le puedan poner o hacer a un terreno mayor ganancia se puede sacar del mismo cosa que puede ser tentadora para el comprador o compradores, pero “ojo” más adelante se explicara a detalle algunos detalles que se deben considerar y que los inversionistas consideran antes de aventurarse a comprar un terreno. Pero bueno volviendo al tema decíamos pues que el documento de uso de suelo o zonificación es un documento que avala por escrito  lo que podemos hacer en el terreno en cuanto a densidad, aéreas libres y altura y “ojo” con este detalle ya que puede darse el caso que de un proyecto de casas puedan incluso autorizarle un proyecto de departamentos y entonces es aquí donde se a menos metros utilizados se le puede sacar mayor provecho lo cual es favorable a la hora de valuar un terreno.
Antes de contar con este documento usted no puede tener ni la más remota idea de lo que  su terreno puede valer  y sepa usted que cualquier valuador que se ofrezca a darle un valor a su casa sin este documento  sería un “profeta” pero nunca un Profesional. También quiero dejar en claro que el certificado de uso de suelo da constancia de lo que podemos hacer con el terreno, mas no autoriza  a construir, para esto deberá tener un permiso de construcción mismo que puede solicitar en la oficina de catastro u obras publicas según sea el caso.
3.- tercer punto una vez teniendo el certificado de uso de suelo o zonificación. Entonces pasamos a la primera evaluación del terreno. Esto se refiere pues a que en caso de querer hacerle algo al terreno como por ejemplo una casa sea con fines de venta.  Habrá que preguntarse ¿Cuánto va costar la casa? Dado que el valor del terreno no debería de pasar del 20% del valor total de la venta y entonces aquí usted saca sus cuentas o sea. Si el valor del terreno corresponde al 20% en ¿cuánto debe venderse una casa en dicho terreno para completar el restante 80%? ¿Es costeable, se venderán sin problema a ese precio? La demanda del mercado corresponde al precio que pide el dueño por su propiedad en esa zona? Bueno quizá usted se pregunte y si la casa la quiero para mí? Bien en este caso usted le da el valor estimativo al terreno ya que usted sabe lo que está dispuesto a gastar según la demanda del lugar.
4.- EL ENTORNO. Que no es otra cosa que aquello que rodea a un terreno y que puede o no serle de utilidad o beneficio. No es lo mismo un terreno que aunque tenga buenas medidas y ubicación este en frente de una funeraria o panteón que otro más pequeño pero enfrente de un centro comercial por poner un ejemplo.
Dependiendo de si son terrenos urbanos o rurales cabe mencionar que una cosa es lo que diga un avaluó y otra lo que el mercado pueda ofrecerle. Los valuadores dicen que el precio de un terreno está basado en el tanto más cuanto; sin embargo los inversionistas antes de comprar hacen lo que se conoce como “ corridas financieras” en las cuales le dan un valor estimado del 20% del precio total de lo que piensan vender. Por lo tanto y a modo de conclusión podríamos decir que el valor de su terreno depende de aquello para lo que pueda servir más de lo que pueda medir.
Otros puntos a considerar por supuesto igual de importantes son:
La forma del terreno
Los servicios con los que cuente
El mercado
Ubicación y el proyecto urbano arquitectónico.