domingo, 2 de enero de 2011

COMO VALUAR UN TERRENO

COMO VALUAR UN TERRENO?
Cuánto vale  mi terreno?
Esta pregunta surge mucho entre los que son propietarios de un predio que pudiera ser urbano o rural. Es importante saber que dentro del ramo inmobiliario debemos considerar varios factores que le proporcionan un valor a un terreno.
Para empezar  consideraremos  cuatro principios que de considerarlos te darán una visión más amplia de lo que puede costar tu terreno a la venta.
El primer paso es: LA TITULACION. De nada sirve un terreno que tenga ubicación y dimensiones y buen pecio si no cuenta con escrituración o no está en posibilidades de ser escriturado; así mismo si se encuentra con problemas de gravámenes o intestado. Esto le dará menor precio del que pudiera tener en caso de que no tuviera estos problemas.
2- EL USO DE SUELO- en tiéndase en este concepto como  aquello que de acuerdo con el plan municipal de desarrollo. Es lo que se puede o no hacer con dicho terreno.
Esto es verdaderamente importante y me atrevería a decir que es la pieza clave de toda valuación y atracción del terreno porque   entre más cosas se le puedan poner o hacer a un terreno mayor ganancia se puede sacar del mismo cosa que puede ser tentadora para el comprador o compradores, pero “ojo” más adelante se explicara a detalle algunos detalles que se deben considerar y que los inversionistas consideran antes de aventurarse a comprar un terreno. Pero bueno volviendo al tema decíamos pues que el documento de uso de suelo o zonificación es un documento que avala por escrito  lo que podemos hacer en el terreno en cuanto a densidad, aéreas libres y altura y “ojo” con este detalle ya que puede darse el caso que de un proyecto de casas puedan incluso autorizarle un proyecto de departamentos y entonces es aquí donde se a menos metros utilizados se le puede sacar mayor provecho lo cual es favorable a la hora de valuar un terreno.
Antes de contar con este documento usted no puede tener ni la más remota idea de lo que  su terreno puede valer  y sepa usted que cualquier valuador que se ofrezca a darle un valor a su casa sin este documento  sería un “profeta” pero nunca un Profesional. También quiero dejar en claro que el certificado de uso de suelo da constancia de lo que podemos hacer con el terreno, mas no autoriza  a construir, para esto deberá tener un permiso de construcción mismo que puede solicitar en la oficina de catastro u obras publicas según sea el caso.
3.- tercer punto una vez teniendo el certificado de uso de suelo o zonificación. Entonces pasamos a la primera evaluación del terreno. Esto se refiere pues a que en caso de querer hacerle algo al terreno como por ejemplo una casa sea con fines de venta.  Habrá que preguntarse ¿Cuánto va costar la casa? Dado que el valor del terreno no debería de pasar del 20% del valor total de la venta y entonces aquí usted saca sus cuentas o sea. Si el valor del terreno corresponde al 20% en ¿cuánto debe venderse una casa en dicho terreno para completar el restante 80%? ¿Es costeable, se venderán sin problema a ese precio? La demanda del mercado corresponde al precio que pide el dueño por su propiedad en esa zona? Bueno quizá usted se pregunte y si la casa la quiero para mí? Bien en este caso usted le da el valor estimativo al terreno ya que usted sabe lo que está dispuesto a gastar según la demanda del lugar.
4.- EL ENTORNO. Que no es otra cosa que aquello que rodea a un terreno y que puede o no serle de utilidad o beneficio. No es lo mismo un terreno que aunque tenga buenas medidas y ubicación este en frente de una funeraria o panteón que otro más pequeño pero enfrente de un centro comercial por poner un ejemplo.
Dependiendo de si son terrenos urbanos o rurales cabe mencionar que una cosa es lo que diga un avaluó y otra lo que el mercado pueda ofrecerle. Los valuadores dicen que el precio de un terreno está basado en el tanto más cuanto; sin embargo los inversionistas antes de comprar hacen lo que se conoce como “ corridas financieras” en las cuales le dan un valor estimado del 20% del precio total de lo que piensan vender. Por lo tanto y a modo de conclusión podríamos decir que el valor de su terreno depende de aquello para lo que pueda servir más de lo que pueda medir.
Otros puntos a considerar por supuesto igual de importantes son:
La forma del terreno
Los servicios con los que cuente
El mercado
Ubicación y el proyecto urbano arquitectónico.

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