domingo, 2 de enero de 2011

VALUA TU CASA SIN AYUDA DE VALUADOR

SABES COMO VALUAR TÚ CASA?
Al igual que como vimos en el tema pasado de cómo valuar un terreno. Ahora vamos hablar sobre el tema de las casas y para aquellos que estén pensando poner a la venta un inmueble les aconsejo que tomen nota de lo que a continuación se mencionara:
Para empezar  ¿cuánto vale tu casa? ¿ Cuál es el valor que le das tu asi como decimos en México a ojo de buen cubero?. Bueno quizá estés pensando que tu casa no puede valer menos que la del vecino de al lado quien también está ofreciendo su casa y le ha dado un determinado precio, o quizá le hayas estimado un valor a la misma por los recuerdos que en ella has dejado o por las cosas de las que la casa ha sido testigo y que si pudiera hablar nos contraria. Bueno esto quizá te suene a broma el valor de una casa es la pieza fundamental para saber que tan rápido o lento se venderá y no quiero decir con esto que una casa con un valor de un millón de pesos por decirlo asi tenga que ser ofrecida en quinientos mil para poder venderla pronto. No no  se confunda  que aquí de lo que estamos hablando es de cómo saber en base a que se le da un valor justo a la casa, pero mejor aun como valuar una casa y ponerla en la lista de los compradores.
¿Cuántas veces has pasado por una colonia, calle o avenida en donde has visto un letrero en un casa muy bonita que dice: SE VENDE O EN VENTA? Bueno resulta que para tu sorpresa un año después pasas por la misma casa y ves que el ofrecimiento de venta sigue vigente. ¿Qué pensarías al respecto? Seguramente si la casa es tan bonita como dijimos, pues lo más probable es que uno se imagine que no le han llegado al precio y por eso no ha salido del mercado, pero lo más curioso es que gente que al igual que tu se percate de que esa casa no ha sido vendida en mucho tiempo, pocas veces se animara a preguntar por el precio de la misma  porque psicológicamente ya supondrán que no otros lo han hecho y que si no se ha vendido es porque no le han llegado al precio. Y  uno piensa bueno seguramente que tampoco le llegare al mismo. A menos que se trate de uno de esos millonarios que nunca preguntan por precios sino simplemente siguen sus impulsos, pero esa es una excepción. Continuando  a veces esto de lo que estamos hablando, es decir el dejar mucho tiempo una oferta de venta llega a ser contraproducente quizá el dueño lo que está esperando es mejorar la oferta de compra pero sucede que algo dura mucho tiempo vendiéndose luego “ se quema” como coloquialmente se dice. ¿Qué significa esto? Que adquiere fama de invendible y esto influirá en los compradores que como anteriormente dijimos se llevaran una mala impresión de la casa antes de tiempo.
Pasando a otros detalles y entrando en materia ahora si entonces ¿COMO VALUAR SU CASA?
1.- quítele al valor sentimental a la finca. Su casa no vale más por haber sido el lugar donde nacieron sus hijos, donde contrajo matrimonio, donde se firmo el plan de Ayala etc.  No le añada el valor sentimental a una casa o terminara por sobrevalorarla.
2.- conozca el valor físico de su propiedad.  Esto es el valor del terreno  y los tabiques de la casa y aquí tome nota de lo siguiente a considerar.  En el valor físico debemos saber que el valor de la tierra SIEMPRE SUBE mientras que el valor de los tabiques se devalúa con el paso de los años.
Para saber el valor de su terreno debe tomar en cuenta lo siguiente:
Investigue cual es el valor promedio de un terreno baldío con las mismas medidas que el que contiene su casa; sin embargo tome en cuenta lo siguiente. UN TERRENO VALDIO VALE MÁS por la posibilidad de poder realizar un proyecto nuevo en una zona consolidada. A diferencia de un terreno que ya tiene una casa encima y quien lo compre se tendrá que ajustar al diseño de la misma.
LOS TABIQUES.  Como saber cuánto vale el metro cuadrado de construcción?.
Primeramente hay que saber distinguir de qué tipo de vivienda estamos hablando: interés social, interés medio, residencial y residencial plus. Para esto es conveniente asesorarse con la cámara nacional de la industria de la construcción para saber precios de m2.
Supongamos pues que ha hecho todo esto y que el resultado de sus investigaciones nos dio un total de $ 5000 pesos m2, todo lo que tenemos que hacer es multiplicarlo por los m2 de construcción, sin embargo “OJO” los tabiques se deprecian cada año y deberemos de aplicarle entre un 2 y 3% de depreciación anual y así llegara al resultado exacto.
Si usted ve que están vendiendo un terreno baldío junto a su casa usted deberá aplicarle el mismo valor al terreno de su casa menos el 10%.
Ya multiplicada y depreciada la construcción y sumado el valor del terreno simplemente ha llegado al valor físico de su casa, este valor tan solo es una base pero dista de ser el real, porque todavía viene lo que se llama premios o castigos al valor final. ¿Qué es un premio? Bueno usted podrá aumentarle un 10 al 15% del valor a su casa si esta está enfrente de un lago, parque o centro avenida principal, pero tendrá que quitarle ese mismo porcentaje si está enfrente de una funeraria, parada de autobuses cosa alguna que afecte la visión y tranquilidad de vivienda. A esto último se le conoce como castigo agregado.
Por último viene lo que se llama concepto por capitalización de rentas que no es otra cosa que saber cuánto valdría su casa a la renta. Para esto haga una muestra de casas similares a la suya y cheque en cuanto se están rentando, saque su promedio por metro cuadrado, multiplique por los metros cuadrados que usted tiene y entonces ¡ya tiene la renta estimada de su casa! Esta renta multiplíquela por 12 que son los meses del año obteniendo así la renta anual, esta renta anual multiplíquela por 10 que son los ingresos que le daría su casa a la renta en 10años. Y ¡PRESTO!! Ha obtenido usted un avaluó razonablemente exacto por capitalización de rentas. Lo cual es un elemento importantísimo para valuar su casa.
Ahora en resumen:
Precio de estudio de mercado es decir en cuanto se vende comúnmente una casa con las características de la suya mas  el avaluó físico mas el avaluó por capitalización de rentas todo esto dividido entre 3= avaluó de su casa.
Espere haya sido útil este apartado
Más información: rtrigueros@tucasaenvalles.com

6 comentarios:

  1. gracias por la informacion cualquier duda te la hare llegar para que me ayudes
    gracias

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  2. gracias por la informacion cualquier duda te la hare llegar para que me ayudes
    gracias

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  3. Hola, estoy buscando info sobre venta de casas ya que quiero poner la mía en venta. esta informacion me sirvio mucho pero me quedaron algunas dudas.
    Por ejemplo si la casa esta recien pintada o si le hicimos cañerias nuevas afecta al precio para ponerla a la venta? hace poco re modelamos la instalación eléctrica y fue un costo bastante elevado, pero yo creo que una casa con instalación nueva vale mas, estoy en lo cierto?.

    Saludos
    Muchas gracias

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    1. asi es lola. bueno en este caso. la valuacion esta determinada por las remodelaciones, es decir una casa remodelada vale mas que una casa no remodelada aun cuando ambas tengan la misma edad.

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  4. Buena informacion pero hay que ser socio del CMIC para poder conocer los valores de m2 de construccion...

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  5. Muy interesante, me gustaría saber si conoces algún software para valuar propiedades, los que he descargado solo aplican para España y no para México, te lo agradecería mucho.

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